[김희영의 부동산 맥 짚기] 고의 연체
돈 없는 한인은 차압을 어떻게 막을 수 있느냐에 집중하지만 돈 있는 사람은 집을 차압당하게 한 후 새로 집을 사야겠다고 한다. 한 비즈니스 업주는 집을 한 채 더 사 두고 현재 집을 차압당하도록 하면 손해가 안 생길 것인데 어떤 문제가 있을 수 있느냐고 물어온다. 차압을 당하도록 한 후 친척을 시켜서 숏세일이나 차압에서 구입하도록 하고 싶다는 방안을 제시하는 사람도 있다. 월부금 잘 내는 사람은 정부로부터 혜택이 없고 월부금 지불 못하는 사람한테는 혜택을 주고 있어 선량한 주택소유주들은 억울해 한다. 하지만 돈 있는 사람이 집값이 떨어졌다고 집을 포기하면 은행은 손실 배상과 징벌적 배상 청구를 할 수 있다. 돈 없는 사람만 체납 차압 숏세일을 할 수 있다. ▷고의적 담보물 손상 : 돈이 있으면서 월부금 지불을 안 하면 담보물에 대한 '고의적 손상'에 해당돼 법적인 제제를 받게 된다. 재융자와 2 차융자만 해당되는 것이 아니고 구입시 받은 1차 융자도 여기에 적용된다. 고의적 계약 방해 행위와 고의적 담보물 손상에 해당된다. 실제 이런 판례도 있다. 단 경기가 나빠서 임대 수입 하락 또는 실업자라서 돈을 지불 못했을 때만 제외된다. ▷은행이 융자 후에 융자 신청서 검토 : 은행은 융자를 제공한 후 또는 체납자 차압 대상에 올라 있는 사람의 융자신청 서류를 재검토하기도 한다. 세탁소를 운영하는 유씨가 융자 받은 후 2년 후에 은행으로부터 편지를 받았다. 내용인즉 "융자 신청 때 첨부한 세금보고서대로 수정해서 세금 보고를 다시 하던가 아니면 융자금을 30일 이내에 완납하라"는 편지를 갖고 찾아 왔다. 회계사 도움으로 실제 세금 보고한 액수보다도 3배나 부풀린 가짜 세금보고서를 이용해서 집을 샀다. 가짜로 만들었으니까 월부금만 잘 지불하면 아무런 문제가 없다는 생각에 항상 1개월분을 선납하고 있었다. 결국 재융자를 받아서 해결함으로 비싼 수업료를 지불했다. ▷체납.차압 대상자 조사 : 경제적 사정이 나빠서 부동산을 포기하지 않은 이상 은행은 손실 본 액수 보상을 위해서 체납자의 뒷조사를 할 수 있다. 월부금 체납이 되자 은행으로부터 전화 및 편지를 받았다. 융자신청서에는 재산이 그렇게 많았는데 어떻게 된 형편이었기에 이제와서 월부금을 지불 못하느냐? 만약 융자신청서에 거짓으로 판명이 되면 형사고발하겠다면서 체납금을 당장에 지불하라는 내용이었다. 집 살 때는 좋았는데 그 사이에 사업이 부진해졌다는 현 사정을 잘 설명해서 무난히 넘어갈 수 있었다. 융자금 체납이나 차압 등록 대상자가 되면 은행은 과거 융자신청서에 있는 자료를 재검토하게 된다. ▷법률 : 담보 설정이 된 부동산에 손상을 끼치면 안 된다는 것이 법조문에 있다. ▷담보계약 : 융자를 받아서 부동산을 구입하면 융자 계약과 담보 계약서 약속어음에 서명을 한다. 담보계약에는 융자 받은 부동산의 월부금 재산세 보험료를 잘 지불할 의무 이외에도 부동산 관리를 잘 해야 한다고 계약되어 있다. ▷문의: (951)684-3000
